“일조권 사선 제한 높이 9m에서 10m로 개정”
그동안 건축설계 분야에서는 잘못된 일조 기준(일조권)에 대한 개선방안을 위해 오랜시간 연구, 검토를 해왔습니다.
그리고, 2020년 1월 30일에는 대한건축사협회와 서울시 주관으로 토론회가 개최되기도 했습니다.
이후 여러 번 협의를 거쳐서 최근 일조권 사선 제한 높이가 9m에서 10m로 완화, 개정되었습니다. (2023.9. 건축법시행령 개정 / 2023.12 서울시 건축조례 개정)
이번 글에서는 “일조권 사선 제한”에 대해서 알아보겠습니다.
일조권
일조권 : 햇빛을 받아 쬘 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리
건축물을 우후죽순 지어올리더라도 최소한의 일조권을 보장하게 하기 위한 법률상 규정입니다.
이것을 “일조권 사선 제한” 이라고 부르는데요,
주거지역을 지나가다보면 건물 높이가 높아질수록 건물 외관(입면)이 계단식으로 찌그러진 경우를 자주 보게 되는데요
대부분 일조권 사선 제한 규정에 따른 것으로 볼 수 있습니다. (예전에는 도로 사선 제한에 따른 경우도 있었으나 이 조항은 2015.5.18에 폐지되었습니다.)
이러다보니 정북방향에 도로가 있는 대지가 도로가 없는 대지에 비해서 용적률 확보에 유리합니다.
(토지 구입시 참고하세요^^)
일조권 사선 제한 적용지역
이 일조권 사선 제한은 모든 지역에 적용되는 것이 아니라 사람들이 주거의 목적으로 많이 거주하는 “전용주거지역과 일반주거지역” 안의 건축물에 적용됩니다.
전용주거지역과 일반주거지역이라고 하더라도 도로 폭이 20m이상인 지역에서 건축물 간의 건축이 이루어지는 경우에는 일조권 사선 제한 규정이 적용되지 않습니다.
(넓은 도로를 통해 일조를 확보할 수 있기도 하고, 20m 이상의 비교적 큰 도로에서 보여지는 건축물 외부의 미관을 고려한 예외 조항입니다.)
일조권 사선 제한 관련 근거
자세한 법적 근거는 이 글 맨 아랫 부분에 관련 규정을 포스팅해 놓았습니다. 여기서는 간단히 요약해서 말씀드리겠습니다.
건축법 제61조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
건축법 시행령 제 86조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) (2023년 9월 12일 개정)
전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
서울시 건축조례 제35조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) (2023년 12월 29일 개정)
전용주거지역이나 일반주거지역에서 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 각 부분을 정북방향의 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리는 다음 각 호와 같다.
– 높이 10m 이하 부분 : 인접대지 경계선으로부터 1.5m 이상
– 높이 10m 초과 부분 : 인접대지경계선으로부터 해당 건축물의 각 부분의 높이의 1/2 이상
일조권 사선 제한 높이 개정
일조권 사선제한 기준 높이가 9m에서 10m로 완화 개정되었습니다. (건축법시행령 개정 (2023년 9월))
전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 종전에는 정북 방향의 인접대지경계선으로부터 높이 9m 이하인 부분까지 1.5m 이상 띄우도록 하던 것을 앞으로는 높이 10m 이하인 부분까지 1.5m 이상 띄우도록 개정했습니다. (높이 10m를 초과하는 부분은 건축물의 각 부분 높이의 1/2만큼 띄워야 함)
이로써 1개층 층고 3m가 아닌 3.33m로 설계할 수 있게 되어서 층간소음 성능 향상 , 단열 기준 충족, 천장 설비(천장형 에어컨, 소방 설비 등) 추가 등 주거 환경의 질을 높이기 위한 설계가 수월해지게 되었습니다. 2024년 12월 1일부터는 다세대주택, 연립주택의 경우 간이스프링클러 설비가 의무화되기 때문에 더 높은 층고가 필요하게 되었습니다.
최근 건축 관련 법령들의 층간 소음, 단열, 화재 등의 기준들이 강화되면서 바닥 두께의 증가, 천장 공간 증가가 요구되어 왔었는데 이를 실제적으로 적용할 수 있게 된 것입니다.
일조권 사선 제한 관련 맺음말
이외에도 법원에서는 일조권 침해 소송이 발생할 경우 동짓날 기준 오전 9시부터 오후 3시 사이의 시간 중 2시간 이상 or 오전 8시부터 오후 4시 사이의 시간 중 총 4시간 이상의 일조시간을 확보하지 못할 경우 일조 침해가 수인한도(참을 수 없는 한도)를 넘었다고 판단합니다. 이경우 정신적, 재산적 피해를 보상 청구할 수도 있습니다. 일조권은 사람의 주거환경에 있어서 아주 근본적인 권리에 해당합니다. 햇빛을 가까이 할 수 있도록 정신적으로나 육체적으로 건강한 삶을 영위할 수 있습니다. 건축가들은 주거공간을 설계할 때 이 일조권에 대한 면밀한 고민이 필요하겠습니다.~!!
하지와 동지 때 태양 고도 비교
일조권 사선 제한 관련 법규
제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. <개정 2022. 2. 3.>
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. <개정 2013. 5. 10.>
1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우
2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南)방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있다. <개정 2011. 5. 30., 2014. 1. 14., 2014. 6. 3., 2016. 1. 19., 2017. 2. 8.>
1. 「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구인 경우
2. 「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업지구인 경우
3. 「지역 개발 및 지원에 관한 법률」 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우
4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의2 및 제8조에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우
5. 「도시개발법」 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우
6. 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따른 정비구역인 경우
7. 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우
8. 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
④ 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.
제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. <개정 2015. 7. 6., 2023. 9. 12.>
1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <신설 2015. 7. 6., 2016. 5. 17., 2016. 7. 19., 2017. 12. 29.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시ㆍ군계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함한다)에 접한 경우
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 같은 법 제37조제1항제1호에 따른 경관지구
나. 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역
다. 법 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역
라. 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역
2. 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(법 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다)의 경우
3. 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우
③ 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준을 충족해야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 않는다. <개정 2009. 7. 16., 2013. 5. 31., 2015. 7. 6., 2021. 11. 2.>
1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것
2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다.
가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 높은 건축물(높은 건축물을 중심으로 마주보는 두 동의 축이 시계방향으로 정동에서 정서 방향인 경우만 해당한다)의 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 10미터 이상으로서 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상
라. 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상
마. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4미터 이상
3. 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 법 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 제2호가목부터 다목까지의 규정을 적용하지 아니하되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 제1호를 적용한다.
④ 법 제61조제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 높이”란 제1항에 따른 높이의 범위에서 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하여 고시하는 높이를 말한다. <개정 2014. 10. 14., 2015. 7. 6.>
⑤ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 건축물의 높이를 고시하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 미리 해당 지역주민의 의견을 들어야 한다. 다만, 법 제61조제3항제1호부터 제6호까지의 어느 하나에 해당하는 지역인 경우로서 건축위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 10. 14., 2015. 7. 6., 2016. 5. 17.>
⑥ 제1항부터 제5항까지를 적용할 때 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 한다. <개정 2009. 7. 16., 2014. 11. 11., 2015. 7. 6., 2016. 5. 17., 2021. 11. 2.>
1. 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외한다), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지
2. 다음 각 목에 해당하는 대지(건축물이 없는 경우로 한정한다)
가. 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리를 말한다)가 2미터 이하인 대지
나. 면적이 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지
3. 제1호 및 제2호 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지
⑦ 제1항부터 제5항까지의 규정을 적용할 때 건축물(공동주택으로 한정한다)을 건축하려는 하나의 대지 사이에 제6항 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 지방건축위원회의 심의를 거쳐 제6항 각 호의 시설 또는 부지를 기준으로 마주하고 있는 해당 대지의 경계선의 중심선을 인접 대지경계선으로 할 수 있다. <신설 2018. 9. 4.>
[전문개정 2008. 10. 29.]
제35조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한)
① 영 제86조제1항에 따라 전용주거지역이나 일반주거지역에서 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 각 부분을 정북방향의 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리는 다음 각 호와 같다. <개정 2013.3.28., 2015.10.8., 2018.7.19., 2023.12.29.>
1. 삭제 <2013.3.28>
2. 높이 10미터 이하인 부분 : 인접대지 경계선으로부터 1.5미터 이상
3. 높이 10미터를 초과하는 부분 : 인접대지경계선으로부터 해당 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상
② 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」 제31조제1항에 따라 건축되는 복합형 상가건축물의 높이 제한의 산정을 위한 배수기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2015.10.8., 2018.7.19.>
1. 일반주거지역 : 3배
2. 준주거지역 : 4배
3. 준공업지역 : 4배
③ 영 제86조제3항 각 호 외의 부분 단서에 따른 다세대주택의 경우 영 제86조제3항제1호에도 불구하고 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리는 1미터 이상으로 한다. <개정 2015.10.8., 2018.7.19.>
④ 영 제86조제3항제2호가목 및 나목에 따라 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 호의 거리 이상으로 한다. <개정 2018.7.19., 2020.3.26., 2020.7.16., 2020.12.31., 2022.10.17.>
1. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 0.5배 이상
2. 제1호에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 높은 건축물의 주된 개구부의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배 이상
3. 삭제 <2022.10.17>
4. 제1호 및 제2호에도 불구하고 「주택법 시행령」 제10조에 따른 도시형 생활주택 중 단지형다세대주택은 4미터 이상으로서 0.25배 이상
5. 삭제 <2022.10.17>