“위반건축물 주요사례, 확인방법, 행정조치, 매매 유의사항, FAQ”
이번 글에서는 ‘위반건축물’에 대해 안내해드리도록 하겠습니다. 주로 ① 위반건축물 주요사례 ② 위반건축물 확인방법 ③ 위반건축물 행정조치 ④ 위반건축물 매매시 유의사항 ⑤ 위반건축물 FAQ 등에 대해서 자세히 안내해드리겠습니다.
이번 글을 통해 위반건축물에 대해서 자세히 이해하고 관련 규정을 잘 지키며 생활하면 좋겠습니다.
위반건축물 주요사례 1
1. 근린생활시설 등 무단 용도변경
• 근린생활시설은 소매점, 사무소, 이용원, 일반음식점 등의 용도로 사용하여야 하는 시설로 주택의 용도로 사용할 수 없습니다
• 주 밀집지역 내 1층 근린생활시설 부분을 주택으로 개조하여 임차하는 행위는 건축법 위반에 해당합니다.
• 건축물의 용도는 건축물대장을 통해 확인할 수 있으며, 표기된 용도 외의 용도로 사용하고자 할 경우 사전에 용도변경 허가(신고)를 득해야 합니다.
2. 방 쪼개기
• 다가구·다세대 주택의 세대 간 경계벽을 증설 · 해체하여 가구 수(세대 수)를 늘리거나 줄이는 행위는 무단 대수선에 해당됩니다.
• 다중주택, 고시원의 각 실에는 개별 취사시설을 설치할 수 없습니다
• 매매 · 임차 시에는 건축물대장 및 현황도에 표기된 용도 및 가구 수(세대 수) 등 일치 여부를 잘 확인해야 합니다.
3. 발코니 무단 확장
• 발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말합니다. 주택에 설치되는 발코니에 한하여 적합한 절차를 거쳐 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있습니다
• 발코니 확장신고를 하지 않고 무단 확장하는 행위는 건축법 위반에 해당합니다
4. 공개공지 위반
• 공개공지는 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 업무시설 건축물로서 일정 규모 이상 건축 시 일반이 사용할 수 있도록 조성한 소규모 휴식시설입니다.
• 공개공지는 일반 시민의 이용에 제한이 없도록 유지·관리되어야 하며, 공개공지 내에서 영업 행위, 시설물 설치, 물건 적치, 출입 차단, 편의시설 훼손 등의 행위를 할 경우 건축법 위반에 해당됩니다.
5. 생활형 숙박시설
• 숙박시설은 [공중위생관리법 시행령] 제4조에 따라 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 포함) 및 서비스를 제공하는 영업용 건축물로 주택으로 사용할 수 없습니다.
• 생활숙박시설은 [공중위생관리법]에 따른 ‘숙박업 영업신고’를 하고 사용하여야 하며, 객실 수가 30개 이상이거나 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1이상이어야 숙박업 등록이 가능하므로, ‘영업신고’가 가능한지 자치구 담당자(보건위생과)에게 확인해야 합니다.
※ 위반건축물 이행강제금 사례별 계산법이 궁금하시면 다음 글을 참고해주세요
위반건축물 주요사례 2
무단증축 (바닥면적 증가1)
: 새시, 패널, 경량철골 등을 설치 (벽, 기둥, 지붕)
무단증축 (바닥면적 증가2)
: 1층 필로티 부분을 실내로 귀속시켜 사용
무단증축 (바닥면적 증가, 층수 증가, 높이 증가)
: 조경용 파고라, 옥탑방 설치 등
무단증축 (바닥면적 증가)
: 기둥과 지붕 설치
무단증축 (건축면적, 바닥면적 증가)
: 건축물 입구에 처마 설치 / 기둥이 없는 차양 설치 (외벽 중심선에서 1m 이상일 경우)
무단증축 (바닥면적 증가)
: 실내 복층 설치 (층고 1.5m 이상)
무단증축 (바닥면적 증가)
: 다락에 바닥난방, 싱크대 등을 설치하여 주거용으로 사용
무단증축 (바닥면적 증가, 층수 증가, 높이 증가)
: 옥상의 계단탑, 물탱크, 펌프실 등을 주거용으로 사용
무단증축
: 컨테이너, 비닐하우스 설치 (임시로 사용하는 경우 가설건축물 축조신고 가능 여부 검토 필요)
※ 위반건축물 주요 실제 사례가 궁금하시면 다음 글을 참고해주세요
위반건축물 확인방법
위반건축물을 확인하는 방법은 건축물대장을 확인하는 것입니다. 건축물대장은 ‘정부24’ 사이트를 통해서 확인 가능합니다.
1. 건축물대장 발급 : 정부24 (https://www.gov.kr)
2. 위반건축물 등재 여부 확인
3. 기타 확인 사항
• 대장상 위반건축물로 표기되지 않은 경우라도, 건축물대장 현황도(배치도, 평면도)와 실제 건축물의 일치 여부를 확인하여야 합니다. (건축물의 층수, 층별 용도, 조경 유무 등)
위반건축물 행정조치 안내
1. 위반건축물 적발 시 행정 조치
• 건축법 위반행위로 적발될 경우, 철거·원상 복구 등을 통해 위반내용을 시정하는 것이 원칙입니다.
• 만약, 시정기한 내에 위반건축물을 시정하지 않을 경우 관계자 고발, 건축물대장에 위반건축물 표기, 이행강제금 부과, 관허사업 제한 등 행정처분의 대상이 되며, 이행강제금은 1년에 2회의 범위내에서 위반사항이 시정될 때까지 매년 부과됩니다
• 위반건축물에 대한 추인(사후 허가, 신고)은 현행 건축법, 주차장법 등에 적합한 경우에 한해 가능하며, 현행법령에 적합하지 않을 경우 시정(철거 후 원상복구)을 하지 않으면 반복하여 이행강제금이 부과됩니다
2.위반건축물 적발 시 조치 과정
※ 위반건축물 이행강제금 계산법이 궁금하시면 다음 글을 참고해주세요
위반건축물 유의사항
1. 위반건축물 적발시 행정 조치
• 건축법 위반행위로 적발될 경우, 철거ㆍ원상 복구 등을 통해 위반내용을 시정하는 것이 원칙입니다.
• 만약, 시정기한 내에 위반건축물을 시정하지 않을 경우 관계자 고발, 건축물대장에 등재됩니다.
2. 허가나 신고 없이 건축하면 불이익
• 횟수 제한 없이 위반사항이 시정될 때까지 1년에 2회 범위 안에서 고액의 이행강제금이 반복하여 부과됩니다. ◦ 사법기관에 고발되면 3년 이하 징역이나 5억원 이하 벌금이 부과됩니다.
• 건축물 대장에 위반건축물로 표시되어 재산권 행사 제약 및 각종 인허가(다른 법령에 따른 영업허가 등) 신청시 제한을 받습니다.
• 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 재산권 행사 제약 및 각종 인허가(다른 법령에 따른 영업허가 등) 신청시 제한을 받습니다.
3. 위반건축물에 대한 시정의무자는 현 소유주
• 건축물 매매 및 임차 시에는 실제 건축물의 용도, 층수, 가구수, 주차장 등 위반사항 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.
4. 적법한 건축행위는 모두를 위한 것
• 불법적인 건축행위는 건축물의 안전과 도시미관을 해치고 이웃에 피해를 주는 것이며 소유자의 경제적 피해로 나타납니다
위반건축물 매매(임차) 시 유의사항
1. 위반건축물에 대한 시정의무자는 현 소유주입니다. 위반건축물로 적발 시 시정 의무가 있으며, 미시정 시에는 이행강제금 부과, 고발 등 행정조치 대상이 됩니다. 따라서, 건축물 매매 및 임차 시에는 실제 건축물의 용도, 층수, 가구수, 주차장 등 위반사항 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.
2. 위반건축물에 대하여는 영업허가가 제한되고, 이로 인해 매매 시 재산상의 손실로 이어질 수 있습니다.
3. 매매 및 임차 계약 시 공인중개사에게 ‘건축물대장 및 등기부 등본’을 요청하셔서 위반건축물 여부를 확인하셔야 합니다.
위반건축물 FAQ
※ 다음은 위반건축물 관련 FAQ입니다.
1. 내가 살고 있는 집이 위반건축물인지 어떻게 알 수 있나요?
⇒ 위반건축물로 적발된 경우에는 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있으며, 적발되지 않은 경우라 하더라도 건축물대장의 현황도와 현재 상태를 비교해 확인이 가능합니다.
2. 옥상에 정자를 설치하려고 하는데 신고해야 하나요?
⇒ 옥상에 정자(파고라)를 설치할 경우, 해당 부분이 지붕과 기둥이 있는 시설물로 바닥면적 산정대상이 됩니다. 따라서 증축신고(허가)를 득하여야 합니다. 다만 원터치 그늘막, 텐트, 어닝 등 손쉽게 설치·제거가 가능한 것은 불법구조물에 해당하지 않습니다.
3. 원래 이런 상태로 매수했다?
⇒ 위반건축물에 대한 법적 책임은 전적으로 소유자에게 있으므로 매수 시 철저한 확인이 필요합니다.
4. 시공자가 괜찮다고 했다?
⇒ 위반건축물에 대한 법적 책임은 전적으로 소유자에게 있으므로 건축행위 전 반드시 해당 인허가 부서 또는 건축사에게 상담 및 확인을 받은 후 건축행위를 해야 합니다.
5. 이행강제금 부과는 횟수제한이 있다?
⇒ 2019년 4월 건축법 개정으로 횟수 제한 없이 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과하도록 변경되었습니다.
6. 폐쇄하여 사용하지 않으면 문제없다?
⇒ 건물을 사용하지 않더라도 위반사항에 대한 이행강제금은 계속 부과됩니다.
※ 위반건축물에 대해서 더 자세히 살펴보시려면 다음 글을 참고해주세요
맺음말
이번 글에서는 “위반건축물 주요 사례, 확인 방법, 행정 조치, 매매 유의 사항, FAQ”에 대해서 자세히 살펴봤습니다.
건축물을 적법하게 잘 관리하여 위반건축물이 되지 않을 뿐 아니라, 모두에게 안전하고, 쾌적한 건축 생활 환경을 만들어가면 좋겠습니다.
※ 함께 보면 좋을 비즈니스 관련 이슈들입니다.