위반건축물 이행강제금에 대해 알아보기
건축물대장을 확인하다보면 가끔씩 건축물대장 우측 상단에 노란색으로 “위반건축물”로 등재된 것을 볼 수 있습니다.
위반건축물로 등재된 경우는 “불법층축, 불법 용도변경”에 따른 경우가 대부분입니다.
위반건축물 이행강제금에 대해 알아보기
그렇다면 어떤 경우에 위반건축물로 등재가 되는지,
그리고 위반건축물로 등재된 경우 어떤 불이익이 있는지, (위반건축물 이행강제금)
위반건축물을 해제하고 싶으면 어떤 절차를 이행해야 하는지에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
위반건축물 등재의 법적인 근거
건축법 제79조 (위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 건축법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체,·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. <2019.4.30 개정>
② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령이 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다.
건축법 제80조 (이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적 기준)이 60㎡ 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 1/2의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <2019.4.30 개정>
③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고하여야 한다.
⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. <2019.4.30 개정>
위반건축물 사례를 살펴보면서 좀 더 이해해보겠습니다.
위반건축물 사례
건축물대장 (제1쪽)
건축물대장 우측 상단을 보면 노란색으로 “위반건축물”로 등재된 것을 볼 수 있습니다.
건축물대장 (제2쪽)
건축물대장 제2쪽을 보면 <변동사항> 칸에 “위반건축물”로 등재된 것도 확인할 수 있습니다.
위반내용(면적)이 36㎡(약12평)으로 전용면적이 35㎡임을 감안했을 때, 절대 작지 않은 경우입니다.
위반건축물 이행강제금 부과 계고 사례
아래 공문은 <위반건축물 시정촉구 및 이행강제금 부과 계고> 사례입니다.
<OO구청 주택과>로부터의 위 공문은
앞서 살펴본 “건축법 제80조(이행강제금) 제3항”에 의한 것임을 알 수 있습니다.
위반건축물 현황
공문에 첨부된 위반건축물 현황에는 위반 면적과 용도, 구조를 비롯해서 위반건축물 이행강제금 등이 구체적으로 명시되어 있습니다.
위반면적이 32㎡로 안내되었습니다. (건축물대장에 표기된 위반면적36㎡과는 다소 차이가 있네요.)
위반건축물 이행강제금(6,462,400원)을 위반면적(32㎡)으로 나눌 경우
약 20만원/㎡(평당 66만원)에 해당하는 금액입니다.
이 위반건축물 이행강제금(6,462,400원)을 12개월로 나눌 경우
월세 약 54만원에 해당하는 금액임을 알 수 있습니다.
(월세 50만원을 보증금으로 환산시 1억원이 훌쩍 넘는 금액입니다.)
위 위반 사례의 경우, 특이사항이 한가지 더 있습니다.
매매계약서에 언급된 특약이 있다는 것인데요~
매매계약서 검토
“확장 부분에 대한 사실을 사전에 공지하였으며 매수인이 충분히 설명을 인지한 후 계약함.”
“확장 부분에 대한 이행강제금은 매도인이 납후하기로 한다. (5년치 일시불로 지급)“
위 매매계약서를 잘 살펴보면
애시당초 공사업자가 불법을 조장할 의도가 있었음이 명확합니다.
게다가 이 계약 체결 당시(2016년)에는 5년간 이행강제금을 내면 더이상 이행강제금을 내지 않았어도 되었기 때문에 (2019.4.30에 개정됨)
그 비용(이행강제금)까지 모두 매도자(기존 건축주 or 공사업자)가 매수자에게 지급해준다는 내용을 특약사항으로 담고 있습니다.
건축법 제80조제5항 (이행강제금) 개정
<2019.4.30 개정>
기정 : 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다.
개정 : 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼
그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. <2019.4.30 개정>
위 법령 개정으로 인해
그동안 법을 악용해오던 건축주, 공사업자들에게 철퇴가 내려지게 되었습니다.
한편, 위 개정사항을 모르는 상태에서 건물을 구입한 매입자의 경우 앞으로 큰 어려움에 처해지게 되었습니다.
위반건축물을 해제하고 싶으면 건축주는 시정명령에 따라 원래의 설계도면대로 적법하게 원상복구를 이행하여야 하는데
이게 말처럼 쉽지가 않습니다.
내부 공간이 전혀 쓸모없어진다거나, 다세대주택일 경우 위반 건축물이 윗층까지 이어지는 경우가 많기 때문에
본인 집만을 원상복구할 수도 없게 됩니다.
가끔 불법건축물을 양성화하는 특정기간에 양성화하는 방법이 있겠으나
최근에는 양성화기간이 거의 없다는게 문제입니다.
또한 양성화하기 위해서는 이행강제금을 꾸준히 납부하여야 하고,
양성화할 때, 정하는 법령에 위반되지 않아야 하는 어려움이 있습니다.
↓↓↓
위반건축물 이행강제금 결론
앞으로 주택(특히 다가구, 다세대 주택) 등을 매매할 경우,
주변보다 싼 시세에 현혹되어 당장 눈앞의 이익만을 보시지 말고,
반드시 “건축물대장을 확인”하고
장기적인 문제를 고려하여 적법한 건축물임을 확인하고 계약 체결하시는 게
몸에도 정신 건강에도 이롭겠습니다.~!!
이 외에 위반건축물에 대해서 좀 더 구체적인 사항이 궁금하다면 법제처의 생활법령 정보를 참고하세요~!!
