“수선 대수선 차이 완벽 이해하기”
이번 글에서는 “수선과 대수선의 차이“에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
우선 “수선과 대수선”각각의 정의에 대해서 살펴보겠습니다.
수선 대수선 차이
수선(修繕)이란
건축법에서는 “수선(修繕)”이라는 용어를 따로 정의하고 있지는 않습니다. 다만, <국립국어원의 표준국어대사전>에서 정의하고 있는 용어를 건축에서도 준용하여 사용하고 있습니다.
“수선” : “낡거나 헌 물건을 고침” (국립국어원 표준국어대사전)
따라서, 건축에서의 “수선(修繕)”이란, “건축물의 낡은 부분을 고치는 광범위한 행위”로 보면 되겠습니다. 수선과 대수선을 구분(파악)할 때 ①증설 ②해체 ③변경 ④수선의 뜻을 구분해서 사용해야 하는데요. ①증설은 요소를 추가하는 것 ②해체는 요소를 빼는 것 ③변경은 요소를 증설,해체 등을 통해 조정하되 증감은 없는 것 ④수선은 요소를 그대로 둔 상태에서 낡거나 헌 부위를 고치는 것으로 이해하시면 되겠습니다. 특히 대수선 허가와 신고 대상의 판단을 위해서 ③변경과 ④수선의 용어를 잘 구분해서 이해하고 있어야 합니다. (이 글의 뒷 부분에 사례 이미지를 참고하세요.)
한편, “수선(修繕)”이라 하더라도 일정 규모 이상의 수선일 경우 대수선에 해당하여 <대수선 신고> 대상일 경우가 있으니 유의하셔야 합니다.
대수선(大修繕)이란
건축법에는 “대수선(大修繕)”이라는 용어를 정의하고 있습니다. “대수선(大修繕)”은 어휘 그대로 , “수선의 범위 중 큰 경우” 또는 “중대한 수선”으로 이해하시면 되겠습니다. 건축법이 처음 제정되었을 당시(1962년)의 대수선은 “주요구조부에 대한 중대한 수선”이었으나, 점차 법령을 개정을 거쳐가면서 현재(2024년)에는 주요구조부는 제외된 채 “건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것”으로 자리 잡았습니다. 그리고 위임된 대통령령(건축법시행령)에 따라 방화벽(구획), 주계단, 피난계단, 특별피난계단, 세대(가구)간 경계벽, 외벽마감재료 등의 증설, 해체, 변경, 수선까지도 대수선에 포함되었습니다.
대수선은 건축법의 제정, 개정 시기에 따라 그 범위가 변경되어 왔습니다. 지금부터는 이 부분을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
“대수선의 정의” 경과
1962.1.20 (건축법 제정 당시)
“대수선”이라 함은 건축물의 주요구조부에 대한 중대한 수선을 말한다.
⇒ 주요구조부는 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단을 말하는데요, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단 등 구조상 그리 중요하지 않는 부분은 주요구조부에 해당하지 않습니다. 따라서 건축법 제정 당시(1962년)에는 “주요구조부에 대한 중대한 수선”만을 대수선으로 정의했다는 것을 알 수 있습니다.
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1972.12.30 (건축법 개정)
“대수선”이라 함은 건축물의 주요구조부 중 1종 이상의 구조에 대한 2분의 1이상의 수선을 말한다.
⇒ 제정 당시의 ‘중대한 수선’은 주관적이었기 때문에 법령을 개정하면서 대수선에 대해서 조금 더 구체적으로 명시한 것을 알 수 있습니다.
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1975.12.31 (건축법 개정)
“대수선”이라 함은 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
⇒ 1975년에 건축법을 개정할 때에는 주요구조부별로 대수선의 범위를 구체화하였습니다.
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1999.2.8 (건축법 개정)
“대수선”이라 함은 다음 각 목의 1에 해당하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.
가. 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경
나. 건축물의 외부형태의 변경
⇒ 1999년 건축법을 개정할 때에는 외부형태의 변경까지도 대수선의 범위에 포함하였습니다.
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2005.11.8 (건축법 개정)
“대수선”이라 함은 건축물의 기둥ㆍ보ㆍ내력벽ㆍ주계단 등의 구조 또는 외부형태를 수선ㆍ변경 또는 증설하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.
⇒ 2000년 이후로는 세대(가구)간 경계벽의 수선도 대수선의 범위에 포함하였습니다.
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2008.3.21 (건축법 개정)
“대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
⇒ 2014년 이후로는 불연ㆍ준불연 또는 난연성 자재의 사용이 의무화된 건축물의 외벽 마감재료를 임의로 해체하거나 변경하는 경우 화재 시 불길이 급속히 확산되는 등 피난 안전에 문제가 있으므로, 건축물의 외벽 마감재료를 증설ㆍ해체 또는 벽면적 30㎡ 이상 수선ㆍ변경하는 것까지도 대수선의 범위에 포함하였습니다.
이처럼 “대수선의 정의” 경과는 건축법 뿐만 아니라 건축법시행령까지도 구체적으로 확인해야 하는데요, 이 내용은 아래 포스팅에서 좀 더 구체적으로 설명드리도록 하겠습니다.
대수선의 범위
건축법시행령 제3조의2 (대수선의 범위) 관련
① 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것
② 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
③ 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
④ 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
⑥ 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
⑦ 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
⑧ 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것
⇒ 대수선의 범위를 잘 살펴보시면, 증설ㆍ해체의 경우 개수와 상관없이 대수선에 해당한다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 수선ㆍ변경의 경우 30㎡ 이상 or 3개 이상의 조건에 해당되어야 대수선에 해당한다는 것을 알 수 있습니다.
(예외 : 방화벽,방화구획, 세대(가구)간 경계벽, 주계단, 피난계단, 특별피난계단의 경우는 증설, 해체, 수선, 변경 발생시 규모에 상관 없이 대수선에 해당합니다.)
대수선에는 또 하나의 특이점이 있습니다. 바로 대수선 허가와 대수선 신고 간의 차이점인데요,
증설, 해체, 변경, 수선 행위 중 대부분의 증설, 해체, 변경은 대수선 허가, 대부분의 수선은 대수선 신고에 해당한다는 점입니다.
(주의사항 : 세대간 경계벽 및 외벽마감재료의 수선은 대수선 신고 절차에 포함되어 있지 않아서 주의해야 합니다.)
지금부터는 “증설, 해체, 수선, 변경”의 차이에 따라 절차가 나뉘는, <대수선 신고>와 <대수선 허가> 대상을 살펴보겠습니다.
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대수선 신고 대상
건축법시행령 제11조 (건축신고) 관련
① 내력벽 면적을 30㎡ 이상 수선하는 것
② 기둥을 세 개 이상 수선하는 것
③ 보를 세 개 이상 수선하는 것
④ 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것
⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것
⑥ 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것
(주의사항 : 세대간 경계벽 및 외벽마감재료의 수선은 <대수선 신고> 절차에 포함되어 있지 않습니다. 이를 근거로 일부 지자체에서는 위 사항을 대수선 허가 사항으로 판단하는 경우가 있으니 주의해야 합니다. 이 부분은 건축법 시행령이 다시 개정되어야 할 것으로 보입니다.)
구조보강공사는 수선, 대수선에 해당합니다. 아래 글을 참고하세요.
대수선 허가 대상
① 내력벽의 증설, 해체 or 30㎡ 이상 변경
② 기둥의 증설, 해체 or 3개 이상 변경
③ 보의 증설, 해체 or 3개 이상 변경
④ 지붕틀의 증설, 해체 or 3개 이상 변경
⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽의 증설, 해체, 변경
⑥ 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단의 증설, 해체, 변경
⑦ 다가구주택 가구 간 경계벽 또는 다세대주택 세대 간 경계벽의 증설, 해체, 변경 (수선은 절차 확인 필요)
⑧ 외벽 마감재료의 증설, 해체 or 30㎡ 이상 변경 (수선은 절차 확인 필요)
수선 대수선 차이 맺음말
지금까지 살펴본 것과 같이 “수선, 대수선 차이”는 건축 산업의 흐름과 사회적 중요도에 따라 지속적으로 보완, 변경되어 왔습니다. 오래된 건물이 계속해서 늘어나는 최근의 상황을 볼 때 이것은 앞으로도 계속 진행형일 것으로 보입니다. 건축물 부위 중 오래되어 낡은 부분을 고쳐 써야 하는 “수선과 대수선”이 그 어느 때보다 중요해지는 시기라고 할 수 있습니다. 건축을 직업으로 하고 계신 분들 뿐 아니라 일반인들도 위 내용을 주의 깊게 이해하고 있으면 좋겠습니다. 또한 “수선, 대수선 차이”는 법령이 개정되는 시기에 따라 점차 변화하고 있으니 잘 염두하고 계시면 좋겠습니다. 아래는 현재(2024.4) 시점에서 건축법령이 규정한 “대수선의 범위”입니다.
함께 보면 좋을 건축 관련 이슈들입니다.
건축법 법규 조항 (2024.04.기준)
건축법 제2조(정의)
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
건축법 시행령 제3조의2 (대수선의 범위)
법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. <개정 2010. 2. 18., 2014. 11. 28.>
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 삭제 <2019. 10. 22.>
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
[전문개정 2008. 10. 29.]