국민주택규모 평수
“국민주택규모”는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 말합니다.
(읍, 면 지역은 1세대당 100㎡ 이하 , 주택법 제2조 (정의) 제6호 관련)
1㎡ = 0.3025평이므로
수도권인 경우 전용 85㎡는 (* 0.3025) = 전용 25.71평,
읍,면 지역인 경우 전용 100㎡는 (* 0.3025) = 전용 30.25평에 해당합니다.
그런데 이렇게만 보면, 우리가 알고 있는 분양 평수와는 차이가 나는 것을 알 수 있습니다. 이 이유는 주거전용면적과 공급면적 (분양면적) 간의 용어 차이에서 발생하는 것인데요.
이번 글에서는 “국민주택규모를 분양 평수로 간단히 환산하는 방법”에 대해서 말씀드리겠습니다.
국민주택규모 분양 평수 환산 방법
전용면적(㎡)을 분양 평수로 환산할 때 제일 중요하게 기억할 숫자는 “0.4”입니다.
ex.1) 전용 59㎡ * 0.4 = 분양 24평형
ex.2) 전용 85㎡ * 0.4 = 분양 34평형
ex.3) 전용 100㎡ * 0.4 = 분양 40평형
위처럼 이해하면 편리한데요, 어떻게 이런 계산식이 나오는지 간단하게 설명해드리도록 하겠습니다.
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① 1㎡ = 0.3025 평 (1평 = 3.3058㎡)입니다.
② “전용면적 + 주거공용면적 = 공급면적 (분양면적)” 인데요, 주거공용면적은 전용면적의 약 1/3(0.33) 정도 규모로 설계됩니다.
따라서 위 ①과 ②의 값을 곱한 상수(0.3025 * 1.33 = 0.402)가 “0.4”입니다.
다시 정리해보면, 만약 국민주택규모(전용면적) 85㎡인 아파트라면 “85㎡ * 1.33(주거공용면적 고려) * 0.3025평 = 분양 34평형“이라는 결과가 나오게 되죠.
이걸 여러 번 계산하기 귀찮으니까 그냥 전용 85㎡ * 0.4= 분양 34평형으로 계산할 수 있다는 의미입니다.
주거전용면적, 주거공용면적, 공급면적, 기타공용면적, 계약면적
주거전용면적, 주거공용면적, 공급면적 (분양면적), 기타공용면적, 계약면적,.. 비슷한 용어가 많아서 “국민주택규모 평수 환산”시에도 꽤 헷갈리게 됩니다.
“주거전용면적“은 각 세대 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로써, 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적(주거공용면적) 및 지하층, 관리사무소 등의 공용면적(기타공용면적)을 제외한 순수히 전용 세대의 안목치수로 산정한 면적입니다.
전용면적 + 주거공용면적 = 공급면적 (분양면적)
전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 = 계약면적 이 차이점을 잘 이해하고 계시면 좋겠습니다.
국민주택규모 평수 환산
우리가 일반적으로 이야기하는 아파트 평수(ex. 27평 아파트, 34평 아파트 등)는 “주거전용면적“이 아닌 “공급면적 (분양면적)“을 의미합니다.
면적별로 확인해 보면 아래와 같습니다.
1. 주거전용면적이 59㎡(전용 17.8평)인 아파트의 공급면적(분양면적)은 약 80㎡~84㎡이므로 분양 24~25평형
2. 주거전용면적이 85㎡(전용 25.7평)인 아파트의 공급면적(분양면적)은 약 112㎡~115㎡이므로 분양 34평형 (수도권 국민주택규모 평수)
3. 주거전용면적 100㎡(전용 30.25평)인 아파트의 공급면적(분양면적)은 약 133㎡~136㎡이므로 분양 40평형 (읍,면지역 국민주택규모 평수)
주거전용면적이 85㎡인 아파트 공급계약서 사례를 한번 살펴볼까요?
전용면적(84.6841) + 주거공용면적(28.1782) = 공급면적(분양면적, 112.8263)이고, 여기에 기타공용면적(45.2789)을 더한 값이 계약면적으로 표기되어 있습니다.
따라서, 이번 글에서 꼭 기억하실 것은 “국민주택규모 평수 환산” 시 전용면적㎡에 “0.4”를 곱한 값이 “분양 평수”이다는 점입니다.
(한편, 이 상수 0.4는 건축계획에 따라 다소 차이가 있음을 염두해 두시면 좋겠습니다.)
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관련 근거
주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “국민주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
가. 국가ㆍ지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
6. “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.
주택법 시행규칙
제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적